原告：曾某（买方）
被告：诸某（卖方）
第三人：中某公司（经纪方）
一、案情实录：
    2007年2月11日，原被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告通过第三人向被告购买深圳桃源居某物业，成交价54万元。其中定金5万元为第一部分楼款，在签约时支付并交由经纪方托管；第二部分楼款49万元采取按揭方式支付，买方须于本合同签订之日起一个工作日申请按揭，买方须于2007年3月1日前支付支付首期款并存入经纪方指定账户监管；卖方须于2007年3月2日负责将该物业交买方使用；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权；买卖双方须于2007年3月1日前到国土局签署《深圳市房地产买卖合同》。
    合同签订当日被告签收了原告交付的定金5万元并将该款交由第三人托管。2007年2月28日，原告将购买涉案房产的首期款2万元交由第三人托管。涉案房产权利人为被告。2007年2月7日，涉案房产因其他案件被宝安法院依法查封。
    原告以该房地产被法院查封导致双方签署的买卖合同根本无法履行为由，认为被告违约，诉诸宝安区人民法院，请求判令被告双倍返还定金10万元。
    2007年3月，第三人将托管的定金5万元及首期款2万元退还原告。
二、法院观点：
    法院认为，三方签订的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面适当履行。原告已按合同约定支付了定金及首期款，其已履行了合同约定的义务。涉案房产因被告的原因被查封，导致交易不能顺利完成，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。
三、法院判决：
2007年5月11日，深圳市宝安区人民法院作出一审判决：
1、被告向原告支付人民币5万元；
2、驳回原告的其他诉讼请求。
四、律师点评：
    本案焦点是，房屋被查封，三方签订的房地产买卖合同是否有效？以及卖方是否应承担违约责任？
   《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第2款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。有人认为，本案中涉案房产被查封，会导致该合同因违反法律强制性规定而无效，从而认定卖方不承担违约责任。笔者认为，本案中房地产买卖合同仅为房屋转移的原因行为，不受《中华人民共和国城市房地产管理法》的第37条规定的约束。《城市房地产管理法》是行政管理法律规范，不影响民事合同的效力。因为三方签订的房地产买卖合同是预约性买卖合同，卖方可以在合同有效期内通过自身行为解除查封，履行合同。因此三方签订的房地产买卖合同有效履行，且房屋具备办理房产登记条件的情况下（包括解除查封），买卖双方可以在不违背城市房地产管理法的条件下签订正式房地产买卖合同并依法办理转让过户手续。
    故本案中，房地产买卖合同没有违背强制性规定，应为有效合同；基于此，在卖方未能如约过户情况下，买方可以依据合同约定要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。