百家争鸣的博客

历史经验表明决策者通常会在房地产市场的局部性泡沫演变成全国性泡沫之前，采取临时性的调控措施和紧缩信贷闸门。新一轮地产调控的政策核心即是通过扩大供给、抑制投机、引入市场监管和问责三条线同步推进，从而控制房价上涨过快的核心城市的局部性泡沫。

　　中国房地产市场仍然是局部性泡沫

　　最近，房价过快上涨一定程度上恶化了城市家庭的住宅可承受能力。但是，考虑到居民收入水平的快速增长，以及房价过快上涨的情况主要集中在少数一线核心城市——因此，整体上观察，中国二、三线城市的缓慢涨幅，使得城市家庭的住宅承受能力仍然处在相对合理的范围内。事实上，2008年之前，中国城市家庭的房价收入比一直是持续下降的，这说明随着收入的强劲增长，住房成本变得相对而言可承受了。

　　如果考虑到不同家庭收入水平之间存在的巨大差距，将不同收入层次家庭的收入情况作对比，那么，最高收入家庭平均年可支配收入分别是中等偏上、中等偏下、低收入家庭平均年可支配收入的2.3、4.3、6.0倍，收入差距十分明显。而且高收入家庭的收入增长速度也远远快于中低收入家庭。因此，如果将不同收入层次家庭的房价收入比分开来算，那么高收入家庭的住房负担能力远远高于其他层次的家庭。从数据上看，最高、中高、中等偏上、中等偏下、低收入家庭的房价收入比分别是2.5、5.8、11、15。因此，基于不同层次家庭收入水平的巨大差距，我们不能一刀切式地得出全国性泡沫的判断。

　　一线核心城市的泡沫明显

　　然而在几个一线核心城市中，在新政之前房价出现非理性的亢奋式上涨，商品住宅已变得难以承受。从数据上看，虽然全国整体水平的平均商品房价格随着城市居民人均可支配收入的增长而呈现长期的上涨趋势，但是，近一年来，一线核心城市的房价上涨速度明显超出了可承受范围。2009年北京和上海的房价收入比分别是18和15，而全国水平仅为9.5。因此，这些城市的局部性泡沫十分明显。

图 1： 房价收入比
 

数据来源：CEIC

图 2：不同层次家庭的房价收入比

数据来源：国研网及估算

　　新一轮调控目标是局部抑制泡沫、整体稳定房价预期

　　2010年一季度，北京、上海、深圳的商品房平均销售价格分别同比上涨了64%、39%、50%。核心城市的泡沫化特征不断加强，正是这种非理性上涨引发了居民的普遍不满，但是，我们认为这并不代表着全国范围的房地产泡沫已经形成。

　　基于此，我们认为新一轮地产调控的目标，是通过抑制投机性需求和扩大供给来打压局部性泡沫，并在整体上稳定房价预期。因此，决策出发点是房价上涨过快的一线核心城市，而不是大幅度降低全国范围的房价，更不是打压整个房地产行业。因此，面临全球经济复苏的可持续性及外部债务危机风险，决策同样也不希望看到房地产投资的大幅下降，从而加剧经济下行风险。