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巴曙松：一线城市房价下跌成定局（下）
2010-06-09 11:46新一轮调控的阶段性成果已经显现
首先，从成交量上看，自房地产新政出台以来，一线核心城市商品房成交量已大幅度下滑。其中北京、上海、深圳成交量环比分别下滑53%、54%、8%，同比分别下滑57%、68%、62%。基于当前的住房需求仍将处于观望阶段，预计未来三、四个月成交量将继续下降。
图 3 .截至5月份核心城市成交量同比与环比变化
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数据来源：CEIC |
其次，从主要城市的成交批售比（成交批售比指的是商品房市场新成交的面积与新增的可售面积之比，该系数大于1表明市场交易比较活）来看，该系数明显下降，表明商品房市场的交易活跃程度在不断降低。2009年全年平均成交批售比为1.52，2010年1—3月份该系数保持在1.2左右。然而房地产新政出台以来的三个周，该系数分别为2、1.25、1.17，这说明市场交易正在急剧萎缩。
再者，从价格上看，随着成交量的萎缩，价格下调几乎没有太大的悬念，关键的问题则在于价格下调的幅度会有多大？对于新政之前房价上涨过快的几个核心城市，我们认为未来房价将出现30%左右的下调，即下降到2009年的平均水平。但就全国平均水平而言，10%左右的回调幅度是相对合理的，也有利于稳定房价预期。
最后，我们认为，即使不出台或者放松目前的房地产调控政策，房价也会出现下跌趋势。原因在于2009年全年的商品房住宅新开工面积有37%集中在第四季度（（我们这里考察的是住宅新开工面积，因为只有住宅新开工面积才会影响商品房住宅价格，这对我们把商品房与商品住宅区分开来进行考察具有明确的意义。），其中前三个季度都是负增长，只到10月份开始，新开工面积才出现大幅度增加。如果我们把2009年第四季度住宅新开工的3.4亿平方米和2010年一季度新开工的3.2亿平方米加总，会发现这个数字已经接近甚至超过过去全年的新开工量。按照房地产开发周期，这5.6亿平米的新开工面积会在今年8月份之后不断形成商品住宅供给量。
因此，我们预计，如果信贷投资规模保持不变或者市场宽松的流动性不像2009年那样大量增加，那么，2010年8月份之后的平均房价必然出现一定幅度的下跌，而且此前涨幅度大的核心城市房价下跌也将最大。更为重要的是，届时一旦形成下跌的市场趋势，在原来投机性需求占比较大的城市，不排除恐慌性下跌的可能性，最终，可能要到大幅下跌之后缩量盘整一段时间，才会见底。
图 4 2009年各季度住宅新开工面积及占比
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数据来源：CEIC |
总体上，我们判断，房地产新政的调控效果已经取得阶段性成果，成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去的话，加之5.6亿平米的新增住宅供给量，2010年下半年一线核心城市的下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临一定的下调压力。
（巴曙松为国务院发展研究中心金融研究所副所长，中国银行业协会首席经济学家），文章选自《财经》，2010年第12期。
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